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北京三次定向加息90平首套房平均成本增加

2019-09-19 来源:

  (原标题:北京楼市三次定向加息 90平首套房平均成本增加45万)

  从5月1日起,北京首套房贷款利率折扣取消,二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这是继去年9 0调控政策实施以来,银行机构第三次加码住房按揭利率

  2017年元旦期间,首套房贷款利率折扣从原来的8.5折调至9折,2017年 17房地产调控政策实施后,北京市主要银行机构再次将首套房利率折扣调整至9.5折

  如果加上首付比例增加、房价处于历史高位等因素,在北京购房的成本已是史上最高受调控影响,北京楼市成交量大幅下滑,价格也出现了松动

  首套房购房成本上升5.8%

  以一套90平方米普通商品住宅为例,按照北京市 月份二手房成交均价62768元计算,首套房和二套房购房成本分别提高了5.8%和2.66%

  对于首套房来说,总价是564.91万元,首付 5%,贷款 68万元

  若按照基准利率4.9%打8.5折,最高贷款期限25年等额本息计算,还款总额是59 .14万元,利息为225.14万元,每月还款为1.98万元

  若按基准利率计算,还款总额是6 8.97万元,利息是270.97万元,比上调前增加了45.8 万元;月供为2.1 万元,比上调前增加了1500元,包括首付和还款总额的购房成本加了5.8%

  按照目前北京认房认贷政策,具备首套房资格必须是连续缴纳五年社保或60个月个税,且名下无房和无贷款记录,也就是说,符合北京首套房资格的,主要以刚需群体为主

  对于改善型和有贷款记录的刚需来说,首付比例提高,贷款金额减少

  同样以90平方米总价为564.91万元的商品住宅计算,首付比例为60%,贷款金额为226万元

  按照1.1倍利率计算,25年等额本息的还款总额为411.91万元,利息为185.91万元,每月还款为1. 7万元

  按照1.2倍利率计算,还款总额增加至4 1.88万元,比上调前增加了19.97万元,购房总成本由原来的750.82万元增加至770.79万元,增加了2.66%月供为1.44万元,增加了700元,增幅为5.11%

  同样的房子、同样的房款,贷款年限同样为25年,房贷利率加码后,无论首套房还是二套房购房成本均在增加但由于首付比例和利率不同,首付套成本增加了45.8 万元,二套房成本增加了19.97万元

  哪类人最受伤

  首席分析师张大伟认为,一系列调控政策对卖一买一的改善型购房者影响最大, 认房贷记录按二套计算,首付比例提高到60%和80%,主要目的是为了打击投机性炒房客,但从供需结构来看,增加了改善型群体的购房难度

  在张大伟看来,房贷利率加码属于央行和银监会监管范畴,主要是为了提高杠杆使用成本,并不属于房地产调控, 由于这些年房贷整体量级比较重,虽然增幅减缓了,但总量很大,增加房贷成本主要为了降低风险

  对于房贷利率折扣调整增加了刚需群体购房成本,张大伟表示属于误伤, 总体来说,刚需尤其是无房无贷的群体,上调利率后,购房成本肯定会增加,其实,银行部门应该把这类群体单列出来区别对待

  目前,除了北京主要银行调整了房贷利率优惠外,上海、山东等地部分银行也开始上调首套房按揭贷款至基准利率广发证券研报显示,4月份, 5个主要城市首套房贷利率为4.52%,环比上涨0.0 %,连续4个月上涨,且上涨加快趋势明显, 不排除未来其他城市跟进的可能性

  未来房价或向下

  在一系列房地产和金融调控政策影响下,业界普遍认为未来房价下跌可能性较大,一位中介告诉经济观察报,由于目前成交量较小,对房价无法做出准确判断, 不过最近业主报价有小幅降低,而且议价空间也大了

  我爱我家的一位中介也表示了类似看法,在我爱我家挂牌的一套位于安定门附近总价970万元的小三居房源, 前两天我以虚拟买家名义和业主沟通,问业主920万元能不能谈,业主说可以商量

  根据北京市住建委公布信息,在新建商品住宅领域,成交量变化幅度较小,1- 月份平均成交价格普遍在4.2万-4. 万元,4月份平均成交价格为45517元/平方米,环比上涨了2700元左右

  在二手房领域, 月份成交量为2 9 0套,较2月份增加了88.54%,4月份成交量为16902套,环比下降了41.58%;价格方面, 月份成交均价为62768元/平方米,比1月份和2月份分别涨了9751元和8008元,4月份前17天平均成交价为54418元/平方米,较4月份下降了15. 4%

  不过在张大伟看来,目前成交量走低,价格下降还不明显, 未来下跌的概率大,跌多少不好判断,起码不涨了,不排除有一些着急用钱的业主会降价卖,但现在还不到时候,起码得三四个月后会开始显现

  广发证券认为,目前热点城市按揭贷收紧趋势明显,除按揭贷成本的提升外,在控制全年新增信贷的背景下,预计未来几个季度信贷将逐步缩量 信贷的收缩对于行业成交量价的影响更加直接,在按揭贷款支持收紧的情况下,基本面下行趋势也将更加明确

  (来源:经济观察报)

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