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土拍微气候变化南京会怎么玩生存

2020-05-09 来源:

土拍微气候变化!南京会怎么玩?

作者:郭小仙 | 排版:夏明夜府

引子:

楼市起起伏伏多年,给大众普及了很多房地产见识。相信大家都能随口说出那末几条吧?比如得房率与单价的迷惑性关系;比如通过挖地下室来突破限价的马奇诺防线;比如用地价倒退房企的利润空间等等。

NO.1| 壹

土拍的由来

房地产商品化的序幕起始于1998年,当时的土地来源相当繁杂,有集体用地、企业用地和征地拆迁等。征得的地块最终由谁来开发,那是经历了一段相当有料的历史,咱也不知道,咱也不敢查。总之,国土部于2002年5月颁布了 ,简称土地“招拍挂制度”,这一制度大大规范了土地市场,增进了公平竞争。这其中被百姓茶余饭后所热议的是其中住宅性质用地的土地拍卖,简称“土拍”。

NO.2| 贰

土拍的解读

土拍的结果都蕴含着巨大的信息量,无论是一线城市还是二线城市,甚至是三四线。土拍数据就犹如冰山漏出水面的部分,而巨大的信息量等待人们的发掘。

第一时间出炉的土拍数据就犹如一个个信息原子弹投向了对应的区块。房企、中介、自媒体轮番解读,有不假思索截屏照搬的,有半懂不懂胡说八道的,有角度刁钻直指核心的,不一而足。百姓更是莫衷一是,一头雾水。但是人都逃不掉“屁股决定脑袋”的大坑,不自觉的选择对自己有利的解读而自动屏蔽负面消息。比如,下面这个全国级当量的信息弹,可以说是石破天惊,一鸣惊人。

那么再来看看大蓝鲸:

截止2019年上半年三次土拍,新增2万+地块3幅,汇得下表:

不言而喻,经过2016的疯狂,2017和2018快速降温,2019形势开始好转。

下表为迄今拿持仍未上市高价地,大部分2016疯狂拿地的都站岗了30个月:

(图片来源:新浪乐居)

NO.3| 叁

拍地大环境下的“微气候”

房企一定程度上来说是看“天”吃饭的。大气候、大趋势不可违背,有格局能做大的企业都会敬畏和遵从大趋势。但是遵从不代表呆板,各个城市在因城施策的要求下会创造出区域的“微气候”,这个时候就要看哪一个企业看的准,去承接阳光和雨露茁壮成长了。

先说最刺激的地王:2016年冲进去一批地王凉凉了不少,大家都冷静下来思考:怎么能拿地还不当地王呢? ——联合拿地。

当房企联合拿地时,对业界宣称甚么优势互补、合并实力、分摊风险等等,这些确实是因素,但是最大的因素是减少竞争!

举个例子:

2016年11,华夏幸福用23883元的单价拍下江宁G70地块,触及上限,需现房销售,现命名为上元府。售楼处早已建成,但迄今闭门谢客。

而时局到了2018年6月,相距3公里远的江宁G26地块由金地、万科、仁恒和华发联合拿下,楼面价仅为14171 元,未触及上限,无需现房销售。案名都会四季,目前已在江宁景枫Kingmo开办了城市展厅,今年行将推房。

2.38万与1.41万 这巨大的差异其实就是一个项目的生死线了。而后者能捡这么大一个便宜的缘由,在于抓住了区域土拍的“微气候”——地块允许联合竞价。说的更直白一点就是:能看上这个地块并且有能力开发的开发商有几家啊? 不就是一个手能数的出来吗? 那还扯什么牛宝宝啊,大家一起坐下来,谁也不准乱喊啊,有肉大家一起吃啊。

那么如果想吃肉肉的人更多咋办? 那就全都坐下一起吃啊!南京南站G31地块于2017年7月由万科、招商、华发、碧桂园、融信、中骏和南京高铁共同拍得,楼面价12130元。服务员!有没有包间啊?开个包间,7套餐具。

联合拿地的第二个好处是在后期销售进程中,相互参股,减少出货时的互怼和竞争。例如青龙地铁小镇的几家楼盘:

东望府——招商+正荣;

珑悦——卓越+中粮+正荣;

悦峯——新城+保利+招商;

呵呵,和平共处,小天鹅舞跳起来,紫东地区歌舞升平,坐看江北互怼大瓜。

还有一种非专业选手,由于自身实力强大,自带主角光环,可以与大气候共同酝酿出“微气候”——定制地块。

河西南2018G07地块的定制要求为“世界五百强企业”,因而苏酒团体经过1轮竞拍用1.5亿元底价拍得;

河西2019GY07地块的定制要求以下:

呵呵,定制的真细啊,光看这个都不用看小米年报了。 于是小米集团用2亿元底价拍得该地块。 这个绝不意外,由于时间轴拉回到2017年,你就明白了:

NO.4| 肆

大棚种植 欣欣向荣

So, 看天吃饭的行当也可以大棚种植。对我们普通百姓而言,农民伯伯用科学技术在大棚温室里让水果丰收,只要卖价不太高,我们老百姓在超市里能买的起四季水果,那也是造福大家啊,没毛病。

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